Author: Teodora Kuhanec • Zuletzt aktualisiert am • Kategorie: WEG im Überblick • Lesezeit: 4 Min.

Beschlussfähigkeit bei der Eigentümerversammlung: wichtige Änderungen

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    Wenn Sie einer WEG angehören, nehmen Sie wenigstens einmal jährlich an einer Eigentümerversammlung teil. Denn es müssen ja wichtige Beschlüsse bezüglich des Wohnobjekts gefasst werden – zum Beispiel über Sanierungsmaßnahmen oder Abberufung des Verwalters.

    Doch was ist eigentlich ein Beschluss, wie kann man einen WEG-Beschluss anfechten und wann ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung bindend? Diese und weitere Fragen beantworten wir Ihnen jetzt.

    Ohne Beschlüsse keine effiziente WEG-Verwaltung

    Um eine ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie und des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten, müssen Entscheidungen getroffen werden.

    • Wann und im welchen Umfang soll das Dach repariert werden?
    • Wer wird der neue Verwalter oder Hausmeister?
    • Wie sieht der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr aus?

    Mit diesen und ähnlichen Fragen beschäftigt sich jede WEG.

    Um es kurz zu fassen, ein Beschluss ist ein wichtiges Mittel, um die WEG-Verwaltung sicherzustellen. Er stellt eine Basis für den Verwalter dar, um seinen Aufgaben nachzukommen.

    Beschlüsse werden bei Eigentümerversammlungen gefasst und bilden sozusagen die Meinung der gesamten WEG.

    Dabei müssen die Eigentümer sowohl zu individuellen als auch zu wiederkehrenden Themen abstimmen.

    Beschlussammlung – ein wichtiger Teil jeder Eigentümerversammlung

    Alle Beschlüsse, die im Rahmen einer Eigentümerversammlung gefasst werden, muss der Verwalter unverzüglich in die Beschlusssammlung eintragen.

    § 24 Abs. 7 WEG besagt nämlich, dass jede WEG eine solche Sammlung führen muss, damit sich Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger einen Überblick über die gefassten Beschlüsse verschaffen können.

    Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

    Bislang war die Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der vorhandenen Miteigentumsanteile in der Versammlung anwesend bzw. vertreten war.

    Wichtig: Nach Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 wird jede Eigentümerversammlung beschlussfähig sein, solange nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist.

    Mehrheiten bei der Eigentümerversammlung – was jetzt gilt

    Aus dem neuem WEG ergibt sich, dass eine einfache Mehrheit ausreicht, um Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung zu fassen.

    Auch die Sperrminorität gehört der Vergangenheit an. Infolgedessen ist die Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer für die Beschlussfähigkeit nicht mehr ausschlaggebend.

    Das neue WEG bringt Digitalisierung

    Bisher galt, dass alle Schriftstücke bezüglich der Eigentümerversammlung in Papierform vorliegen oder verschickt werden müssen.

    Mit der Reform des WEG wird alles digitaler: Eigentümer können zum Beispiel per Video-Chat an der Eigentümerversammlung teilnehmen, abstimmen und somit Beschlüsse fassen. Auch eine Einladung zur Eigentümerversammlung per E-Mail ist ab sofort möglich.

    Vorteile der neuen Regelungen:

    • Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden schneller umgesetzt
    • Eigentümerversammlungen werden effizienter und flexibler gestaltet (z. B. durch die Teilnahme per Video-Chat)

    Durch die erwähnten Änderungen besteht jedoch auch die Gefahr, dass sich die Eigentümer, die nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, benachteiligt fühlen und sich Lager bilden.

    Ein Richterhammer liegt auf schwarzem Untergrund. Hausverwalter und Wohnungseigentümer können einen WEG-Beschluss anfechten. Wie das geht und welche Frist Sie beachten müssen, erfahren Sie jetzt.

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    Sie möchten einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten und rückgängig machen? So geht's!

    Manchmal kommt es vor, das Wohnungseigentümer oder Verwalter einen Beschluss der Eigentümerversammlung rückgängig machen möchten, weil Sie ihn als rechtswidrig empfinden. Das ist die sogenannte Beschlussanfechtung. Für diese gelten jedoch einige Regeln, damit die Anfechtung eines WEG-Beschluss überhaupt möglich und wirksam wird.

    • Laut Gesetz beträgt die Frist zur Anfechtung eines WEG-Beschlusses einen Monat§ 46 WEG. Als Beginn dieser Zeitspanne gilt dabei das Datum der Beschlussfassung, die Klageschrift muss jedoch vor Ablauf der Frist beim Gericht eingegangen sein.
    • Bevor Sie einen Beschluss anfechten, sollten Sie immer vorher einen Rechtsanwalt konsultieren. So wird sichergestellt, dass Sie keine wichtigen Aspekte übersehen.
    • Für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich das Wohnobjekt befindet (§ 43 WEG).
    • Sie müssen spätestens zwei Monate nach Beschlussfassung die Anfechtung begründen (§ 46 WEG).

    Ab wann der Beschluss einer Eigentümerversammlung bindend ist

    Sobald ein Beschluss der Eigentümerversammlung formal korrekt gefasst wurde, ist er auch mit sofortiger Wirkung rechtlich bindend. Er wird dann vom Verwalter in die sogenannte Beschlusssammlung eingetragen. Wichtig: Diese muss mit dem Protokoll der Versammlung übereinstimmen, aber separat geführt werden.

    Es stimmt also nicht, dass ein Beschluss erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist bindend ist. Manchmal müssen Beschlüsse sogar schnell herbeigeführt und umgehehned umgesetzt werden, z. B. wenn bei Schäden am Gebäude eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen wird.

    Im WEG ist dazu zu lesen: "Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist." §23 Abs. 4 WEG. Ungültige Beschlüsse sind solche, die durch vorsätzliche Täuschung herbeigeführt wurden, sachlich falsch sind oder gegen geltendes Recht verstoßen.