Author: Johannes Bluth • Zuletzt aktualisiert am • Kategorie: WEG im Überblick • Lesezeit: 5 Min.

Das Gemeinschaftseigentum im WEG

© Farrel Nobel / Unsplash

    Das Gemeinschaftseigentum ist einer der zentralen Begriffe im WEG. In jedem Haus gibt es nämlich Bereiche, die von Eigentümern gemeinsam genutzt werden.

    Entsprechend gehören diese auch allen Eigentümern zugleich, aufgeteilt in sogenannte Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.

    Alle Entscheidungen rund um das Gemeinschaftseigentum werden durch die Eigentümerversammlung getroffen. Diese findet mindestens einmal jährlich statt.

    Was genau zum Gemeinschaftseigentum eines Hauses gehört (und was Sondereigentum darstellt), das ist in der Teilungserklärung geregelt, die im Grundbuch einsehbar ist.

    Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum?

    Es gibt Teile eines Hauses, bei denen ganz offensichtlich ist, dass sie allen Eigentümern gehören.

    • Treppenhaus & Flure
    • Dach
    • Fassade & Außenwände
    • Geschossdecken & -Böden
    • Tragende Innenwände
    • Garten und Grünanlagen
    • Heizungsanlage
    • Keller

    Bei anderen Bereichen wird es schon kniffliger.

    • Fenster
    • Balkone

    Gerade beim Thema Fenster gibt es viele Wissenslücken und Unklarheiten, die im Folgenden aufgeklärt werden.

    Warum gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum?

    Viele wissen gar nicht, dass Fenster grundsätzlich immer zum Gemeinschaftseigentum gehören.

    Mit anderen Worten: Wer eine Wohnung kauft, besitzt nicht deren Fenster!

    Der Grund dafür ist, dass Fenster

    1. zum Erscheinungsbild eines Hauses beitragen
    2. für den Bestand eines Hauses notwendig sind.

    Schauen Sie sich einmal dieses Bild an.

    Auf dem Bild ist eine Häuserfront in Köln zu sehen. Die Fenster eines Mehrparteienhauses gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum.

    © Daniel von Appen / Unsplash

    Stellen Sie sich vor, ein Eigentümer würde die Fenster seiner Wohnung austauschen und schwarze Fenster ohne Sprossen einsetzen.

    Das äußere Erscheinungsbild des Hauses wäre nicht mehr dasselbe. Das sieht auch das WEG so. In § 5 WEG geht es darum, dass die "äußere Gestaltung des Gebäudes" nicht durch Sondereigentum verändert werden darf.

    Daher können Sie an den Fenstern Ihrer Wohnung nichts verändern, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen.

    Dies bedeutet gleichzeitig, dass alle Eigentümer (entsprechend ihrer Miteigentumsanteile) für die Erneuerung von Fenstern zahlen müssen.

    Viele WEGs legen daher schon in der Teilungserklärung fest, dass die Kosten für die Instandhaltung von Fenstern vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind.

    Meist findet die Erneuerung dann aber gemeinschaftlich statt, das heißt es gibt einen Konsens über das Aussehen der Fenster und die zu treffenden Maßnahmen. Nur zahlt dann eben jeder Eigentümer nur für die Fenster seiner eigenen Wohnung.

    Die Fenster bleiben trotz solcher Regelungen immer Teil des Gemeinschaftseigentums und können nicht in Sondereigentum übergehen.

    Ein weiterer Fall, der oft zu Konflikten führt, ist die Nutzung des Gartens oder generell des Grundstücks rund um das Haus.

    Das Grundstück ist Gemeinschaftseigentum – wie sieht es mit der Nutzung aus?

    Meist gehört zu einem Mehrparteienhaus auch ein entsprechendes Grundstück, welches sich ebenfalls im Gemeinschaftseigentum befindet. Es wird von allen Eigentümern und Mietern gleichermaßen und gemeinschaftlich genutzt.

    Doch wie sieht es mit der Nutzung aus?

    Meist gibt es keine Probleme, wenn die Mieter im Erdgeschoss ein paar Blumen pflanzen oder das Dreirad der Familie aus dem dritten Stock dauerhaft im Garten steht.

    Doch manch einer möchte vielleicht eine Schaukel für seine Kinder aufstellen. Der andere setzt sich für einen Fahrradständer ein und noch jemand möchte im großen Stil Tomaten pflanzen und ein Gewächshaus aufstellen.

    Ein Kleinkind sitzt in einer Schaukel. Welche Geräte auf dem Grundstück eines Mehrfamilienhauses aufgestellt werden dürfen, sorgt in WEGs häufig für Streit.

    © Troy T / Unsplash

    Wie es auch ist, normalerweise muss das alles gemeinsam durch die WEG entschieden werden. Insbesondere, wenn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden sollen (und dazu zählen Gewächshäuser oder Schaukeln).

    Da ist Streit natürlich vorprogrammiert, denn Eigentümer haben meist sehr (wie der Name schon sagt) eigene Vorstellungen davon, wie sie sich ihre Wohnumgebung vorstellen.

    Ein praktikabler Weg ist in solchen Fällen das Sondernutzungsrecht. Dabei wird ein definierter Teil des Gemeinschaftseigentums einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen.

    Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel über Sondereigentum & Sondernutzungsrecht.

    Gibt es dieses aber nicht, muss so gut wie alles mit der WEG abgestimmt werden.

    Regelungen zum Gemeinschaftseigentum

    WEGs bestehen meist mehrere Jahrzehnte oder länger. Da ist es nur sinnvoll, dass gewisse Regelungen getroffen werden, um die Nutzung des Gemeinschaftseigentums zur Zufriedenheit aller zu ermöglichen.

    Diese Bestimmungen zum Gemeinschaftseigentum können in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.

    Beispielsweise kann festgelegt werden, Kindern das Spielen auf bestimmten dafür geeigneten Flächen des Grundstücks zu erlauben. Gibt es dafür eine Mehrheit in der WEG, kann sich kein renitenter Eigentümer mehr über Kinderlärm aufregen, geschweige denn dagegen vorgehen.

    Üblich ist auch, einen Raum im Keller zum gemeinschaftlichen Abstellraum für Fahrräder zu machen. Dasselbe gilt für Waschküchen und Trockenräume.

    Trotzdem sind solche Regelungen kein Freifahrtschein.

    §14 Abs. 1 WEG schreibt vor, dass das Gemeinschaftseigentum rücksichtsvoll zu behandeln ist.

    Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

    Wo genau dieses "unvermeidliche Maß" verläuft, darüber gibt es immer Streit in WEGs. Im Grunde sollten aber die Interessen gegeneinander abgewogen werden.

    Steht etwa ein Kinderwagen im Flur, ohne dass brandschutzrechtliche Vorschriften verletzt werden, sollten Sie dies aus Rücksicht auf die Bedürfnisse einer jungen Familie tolerieren.

    Verengt andererseits ein Eigentümer oder Mieter das Treppenhaus durch Kartons vor der Wohnungstür derart, dass Sie sich regelrecht vorbeiquetschen müssen, dürfen Sie aktiv werden und die gesamte WEG mit einbeziehen.

    Ein leerer Kinderwagen steht vor einem Hauseingang. Bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums sind immer die berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer gegeneinander abzuwägen.

    © Rimon Mori / Unsplash

    Beispiele für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

    Die nachfolgende Liste gibt Ihnen einen Überblick, was alles zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zählt.

    Das alles dürfen Sie als einzelner Eigentümer nicht.

    • Aufstellen eines fest verbauten Pools
    • Aufbau einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach
    • Aufreißen der Gehwege und Austausch der Platten
    • Bau eines Wintergartens
    • Aufhängen von Bildern im Treppenhaus
    • Bau von Carports oder Gartenhäusern
    • Einbau von Beleuchtung auf Gehwegen oder im Garten
    • Ab- oder Aufbau von Gartenzäunen
    • Austausch von Fenstern
    • Anbringen von Markisen oder Rollläden

    Sie sollten sich wirklich daran halten. Es gibt nichts Schlimmeres, als wenn ein Eigentümer einfach selbst Hand anlegt und das Gemeinschaftseigentum verändert.

    Oft folgen darauf langjährige Streits und finanzielle Belastungen für die Eigentümergemeinschaft.