Author: Johannes Bluth • Zuletzt aktualisiert am • Kategorie: WEG im Überblick • Lesezeit: 3 Min.

Die Gemeinschaftsordnung in der WEG

© Jonas Denil / Unsplash

    Wäre eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Staat, wäre die Gemeinschaftsordnung dessen Verfassung.

    Eine Verfassung ist wichtig, oder? Genau. Deshalb sollten Sie als Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG genau kennen.

    Wir erklären Ihnen jetzt Schritt für Schritt, was Sie wissen müssen.

    Was genau ist eine Gemeinschaftsordnung?

    Sie regelt grundsätzlich das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander und hat juristisch gesehen sogar Vorrang vor der Teilungserklärung.

    Wichtig ist, dass diese Gemeinschaftsordnung von den Eigentümern selbst bestimmt werden darf. Sie bietet also die Chance, in Anlehnung an das WEG, abweichende Regeln des Zusammenlebens aufzustellen.

    Denn jede Wohnanlage ist anders und Eigentümer sind Menschen mit eigenen Vorstellungen, was Ihre Wohnumgebung betrifft.

    Trotzdem müssen bestimmte Grundlagen des WEG respektiert werden, sodass eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnanlage sichergestellt ist. Diese nennt man unabdingbare Bestimmungen.

    Die Gemeinschaftsordnung wird manchmal auch als Satzung, Vereinbarung oder Miteigentumsordnung bezeichnet.

    Wenn Sie eine Wohnung kaufen, erben oder auf sonstigem Wege Eigentümer werden, dann ist die Gemeinschaftsordnung für Sie bindend. Das gilt auch, wenn Sie diese zum Zeitpunkt des Kaufvertrags noch nicht gelesen haben.

    Wo finde ich die Gemeinschaftsordnung meiner WEG?

    Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung. Diese findet sich im Grundbuch und ist dort für alle Eigentümer (und Kaufinteressenten) einsehbar.

    Sie sollten keine Wohnung kaufen, ohne die Gemeinschaftsordnung gelesen zu haben. Sonst stellen Sie womöglich am Ende fest, dass die Haltung Ihres Hundes gar nicht erlaubt ist.

    Auch wenn Ihnen der vorherige Eigentümer oder die Hausverwaltung etwas anderes erzählt haben, bindend ist am Ende immer die Gemeinschaftsordnung. Sie hat sogar Vorrang vor der Teilungserklärung.

    Was passiert, wenn es keine Gemeinschaftsordnung gibt?

    Tatsächlich, eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend vorgeschrieben. Gerade bei WEGs, die seit den 1960er oder 1970er Jahren bestehen, sucht man eine Gemeinschaftsordnung meist vergeblich.

    Es ist eine Häuserfront von Altbauten in Nahaufnahme zu sehen. Viele ältere Wohnungseigentümergemeinschaften, die seit mehreren Jahrzehnten bestehen, haben keine Gemeinschaftsordnung festgelegt.

    © Daniel von Appen / Unsplash

    Das Konzept einer Wohnungseigentümergemeinschaft war damals noch relativ neu und vieles nicht genau ausdefiniert.

    Was bedeutet es für mich als Eigentümer, wenn es keine Gemeinschaftsordnung gibt?

    Wenn Sie in solch einem Haus eine Wohnung gekauft haben, gilt schlicht und ergreifend das WEG in seiner aktuellsten Form statt einer Gemeinschaftsordnung.

    Wie erstelle ich eine Gemeinschaftsordnung in meiner WEG?

    Wenn eine neue Gemeinschaftsordnung verabschiedet werden soll, sind dazu drei Dinge nötig.

    1. Die Unterschriften aller Wohnungseigentümer
    2. Eine Beglaubigung durch einen Notar
    3. Die Eintragung ins Grundbuch

    Meist kommt dazu noch das Einverständnis der Kreditgeber, also der Banken, sofern die Eigentümer Ihre Wohnung noch nicht vollständig abbezahlt haben.

    Außerdem werden für die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung Kosten fällig.

    Was sind typische Regeln einer Gemeinschaftsordnung?

    Wie gesagt, kann eine Gemeinschaftsordnung relativ frei formuliert werden. Trotzdem gibt es gewisse Punkte, die in vielen Gemeinschaftsordnungen zu finden sind.

    Gängig sind etwa Regelungen zu folgenden Sachverhalten:

    • Stimmrechte in der Beschlussfassung von Eigentümerversammlungen – Es geht etwa darum, ob bei Eigentümerversammlungen nach dem Kopfprinzip (ein Eigentümer = eine Stimme) oder nach Größe der Miteigentumsanteile (prozentuales Verhältnis) abgestimmt wird.
    • Hausgeldzahlungen und Zahlungen zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen
    • Tierhaltung – Wenn die Haltung von Tieren oder bestimmten Tierarten per Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen wird, dann ist diese Regelung bindend (auch für Mieter).

    Zwei Hamster schauen unter einem Regal hervor. Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten Regelungen zur Tierhaltung in der Wohnanlage.

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    • Bestellung des Verwalters
    • Das Verbot gewerblicher Tätigkeiten im Sondereigentum – Vorsicht, falls Sie beabsichtigen, von zuhause einer freiberuflichen Tätigkeit nachzugehen. Dies kann per Gemeinschaftsordnung untersagt sein.

    Ein geöffneter Laptop steht auf einem Küchentisch. Wenn Sie als Wohnungseigentümer von zuhause Ihrer freiberuflichen Tätigkeit nachgehen wollen, müssen Sie aufpassen: Dies kann durch die Gemeinschaftsordnung untersagt sein.

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    • Vorgaben für Hausmusik – Soviel Spaß es macht, zuhause selbst zu musizieren; viele Gemeinschaftsordnungen enthalten Regelungen, welche Hausmusik einschränken. Üblich sind etwa Ruhezeiten am Mittag oder ganztägig am Wochenende.

    Mehrere Musikinstrumente sind in einem Zimmer aufgestellt. Viele Gemeinschaftsordnungen schränken die Zeiten, in denen musiziert werden darf, ein.

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    • Abschließen der Haustür zu bestimmten Zeiten – Entsprechende Formulierungen sind leider nach wie vor in vielen Gemeinschaftsordnungen zu lesen. Bei einem Feuer kann eine abgeschlossene Haustür allerdings fatale Folgen haben. Daher sind solche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung unwirksam. Mehr noch, es ist nach gültiger Rechtslage verboten, die Haustür in Mehrfamilienhäusern abzuschließen.

    Auf dem Foto ist der Hauseingang eines Mehrfamilienhauses in Magdeburg zu sehen. Die Haustür eines solchen Gebäudes nachts abzuschließen ist verboten und darf nicht durch die Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.

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    Wie kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?

    Für die Änderung der Gemeinschaftsordnung gelten strenge Vorgaben. Grundsätzlich ist dafür nämlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

    Einzige Ausnahme – Einzelne Wohnungseigentümer werden gegenüber anderen unsachgemäß benachteiligt.

    Eine entsprechende Kostentragungsregelung könnte dann durch einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.