Author: Johannes Bluth • Zuletzt aktualisiert am • Kategorie: WEG im Überblick • Lesezeit: 6 Min.

Ratgeber: Steuern für Wohnungseigentümer

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    Unterscheiden kann man im Grunde zwischen einer einmaligen Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Wohnung und der Grundsteuer, die regelmäßig für den Besitz von Wohneigentum anfällt.

    Einmalig beim Wohnungskauf

    ✔️ Grunderwerbsteuer

    Quartalsweise

    ✔️ Grundsteuer

    Schauen wir uns beide Steuerarten nun genauer an.

    Grunderwerbsteuer

    Die gute Nachricht vorweg: Grunderwerbsteuer bezahlen Sie nur einmalig – nämlich beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung. Damit sichert sich der Fiskus Steuereinnahmen, wenn eine Wohnung ihren Besitzer wechselt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Kaufpreis ab. In der Regel zahlen Sie einen bestimmten Prozentsatz, der von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. Er variiert etwa zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises.

    Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

    • Baden-Württemberg 5,0%
    • Bayern 3,5%
    • Berlin 6,0%
    • Brandenburg 6,5%
    • Bremen 5,0%
    • Hamburg 4,5%
    • Hessen 6,0%
    • Mecklenburg-Vorpommern 6,0%
    • Niedersachsen 5,0%
    • Nordrhein-Westfalen 6,5%
    • Rheinland-Pfalz 5,0%
    • Saarland 6,5%
    • Sachsen 3,5%
    • Sachsen-Anhalt 5,0%
    • Schleswig-Holstein 6,5%
    • Thüringen 6,5%

    Die Grunderwerbsteuer zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Sie sollten sie deshalb in Ihrem Finanzierungsplan für die Eigentumswohnung berücksichtigen, denn es kommen meist mehrere Tausend Euro auf Sie zu.

    Wie verläuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer?

    Gesetzlich sind beim Verkauf einer Immobilie der bisherige Eigentümer und der Erwerbende gemeinsam für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich (§13 Nr. 2 GrEStG). In der Regel wird daher der Käufer im Kaufvertrag als Steuerschuldner festgelegt.

    Sobald der entsprechende Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, schickt der Notar den Vertrag an das zuständige Finanzamt. Dort wird ein Grunderwerbsteuerbescheid erstellt und dem Zahlungspflichtigen - also dem Käufer - zugeschickt.

    Nach der Zustellung des Bescheids hat der Käufer einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu begleichen. Sobald ein Zahlungseingang erfolgt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dieses Dokument ist die Voraussetzung dafür, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wird.

    Ergo: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch. Sie sind also offiziell erst Wohnungseigentümer, wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben.

    Ausnahmen: Wann keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss

    Nicht bei jedem Verkauf wird die Grunderwerbsteuer fällig. Wird eine Wohnung etwa an Verwandte 1. Grades veräußert (also an Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder), müssen Sie die Steuer nicht zahlen (§3 GrEStG). Eltern können Wohnungen also steuerfrei an ihre Kinder verkaufen.

    Auch ein Erbe im Todesfall oder eine Schenkung sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

    2. Grundsteuer

    Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss wie alle anderen Immobilieneigentümer einmal jährlich die Grundsteuer bezahlen. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Zudem tritt am 1. Januar 2025 die neue Grundsteuerreform in Kraft. Dadurch werden 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet und die Steuersätze werden angepasst.

    Das zugrunde liegende Gesetz ist das Grundsteuergesetz (GrStG).

    Die Berechnung der Grundsteuer ist sehr kompliziert. Sie berechnet sich aus drei Faktoren: dem Einheitswert, dem Messbetrag und dem Hebesatz.

    Die Formel zur Berechnung lautet Grundsteuer = Einheitswert x Messbetrag x Hebesatz

    Für Wohnungseigentümer ist es im Grunde nicht nötig, die Berechnung aller drei Faktoren im Detail zu kennen. Wichtig ist, dass jede Eigentumswohnung beim Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer geführt wird. Über diese wird dann die Grundsteuer erhoben und eingezogen.

    Wie wird die Grundsteuer berechnet?

    Eine Frau sitzt an einem Schreibtisch mit einem Taschenrechner.

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    Die Steuerpflicht liegt immer beim jeweiligen Grundstückseigentümer. In WEGs gehört das Grundstück allen Wohnungseigentümern, gemäß der Miteigentumsanteile. Diese sind in der Teilungserklärung festgelegt und orientieren sich meistens an der Größe der einzelnen Eigentumswohnungen.

    Das Finanzamt ermittelt zunächst den Einheitswert für das Grundstück. Dieser soll den Wert des Grundstücks realistisch widerspiegeln. Hat ein Grundstück etwa 500qm und eine Eigentumswohnung 50qm, so beträgt der Einheitswert der Wohnung ein Zehntel des Grundstückswertes. Daraus errechnet sich dann die sogenannte Grundsteuermesszahl, die in die Berechnung einfließt.

    Es gibt darüber hinaus auf Antrag die Möglichkeit, den Einheitswert vom Finanzamt genau bestimmen zu lassen. Das ist besonders sinnvoll, wenn sich Gewerbe- und Wohneinheiten im selben Gebäude befinden, denn für beide Eigentumsformen gelten unterschiedliche Grundsteuersätze.

    Tipp: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten und kann daher auf Mieter umgelegt werden, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten.

    Achtung: Die Grundsteuer hat mit dem Hausgeld nichts zu tun. Sie wird direkt vom Eigentümer ans zuständige Lagefinanzamt entrichtet, der WEG-Verwalter hat damit nichts zu tun.

    Die Formel für die Errechnung der Grundsteuer lautet:

    Grundsteuermesszahl * Hebesatz = Höhe der Grundsteuer

    Den Hebesatz legt die Gemeinde, in der sich Ihre Eigentumswohnung befindet, selbst fest.

    Wie unterscheidet sich der Hebesatz der Grundsteuer nach Wohnort?

    Anders als bei der Grunderwerbsteuer, die jeweils einheitlich für ein Bundesland gilt, ist die Höhe der Grundsteuer von Kommune zu Kommune individuell verschieden.

    Beispiel:

    • In der Stadt Wuppertal beträgt der Hebesatz 620%. Eine Person besitzt ein unbebautes Grundstück. Das Finanzamt hat den Einheitswert mit 100.000 Euro festgelegt.

    3,5 Prozent (Grundsteuermesszahl) von 100.000 Euro = 350 Euro. 620 Prozent (Hebesatz) von 350 Euro = 2170 Euro.

    Es wären in diesem Beispiel also jährlich 2170 Euro Grundsteuer zu entrichten. Der Einfachheit halber wurde hier ein Beispiel mit einem unbebauten Grundstück gewählt, da die Berechnung der Grundsteuermesszahl bei bebauten Grundstücken um einiges komplizierter wird.

    Die Hebesätze unterscheiden sich teils erheblich, sie reichen von ca. 80% bis zu über 900%. Möchten Sie wissen, wie hoch der Hebesatz in Ihrer Gemeinde ist? Einen Überblick liefert die interaktive Deutschlandkarte von Destatis.

    Lässt sich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

    Wer seine Eigentumswohnung selbst nutzt, generiert keine Einkünfte und kann daher die Grundsteuer bei der Steuererklärung nicht geltend machen. Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Dann können Sie die Mieteinnahmen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben.

    Ausblick: Die Grundsteuerreform 2025

    Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Urteil Anfang 2018 festgelegt, dass die Grundsteuer reformiert werden muss. Der Grund: Die Berechnung der Bemessungsgrundlage stammt in seiner jetzigen Form aus dem Jahr 1933. Es werden also Werte für Häuser vorausgesetzt, die mehr als 80 Jahre alt sind. Die Reform der Grundsteuer wurde 2019 beschlossen, allerdings ist noch unklar, wie die Umsetzung in den einzelnen Bundesländern konkret aussehen wird. Grundsätzlich kann jedes Bundesland das Bundesmodell übernehmen oder ein eigenes Modell entwickeln. Die Hebesätze in den Kommunen bleiben weiter bestehen und können individuell festgesetzt werden.

    Bundesmodell

    • Berlin, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Saarland.

    Die Höhe der Grundsteuer wird danach berechnet, wie wertvoll das Grundstück ist, wie groß die Immobilie und wie hoch die durchschnittlichen Mieteinnahmen sind sowie anhand vom Baujahr des Hauses.

    Ländermodelle

    1. Bayern – Hier soll die Grundsteuer allein über die Größe des Grundstücks und die Fläche des Gebäudes berechnet werden, egal ob es sich um eine Immobilie in einem kleinen Dorf oder in der Landeshauptstadt München handelt.
    2. Baden-Württemberg – Hier wird eine Art modifiziertes Bundesmodell gelten.
    3. Hessen – Berechnung mit einem Flächen-Faktor-Verfahren, das gute Lagen stärker besteuern soll.
    4. Niedersachsen – Berechnung mit einem Flächen-Lage-Modell. Die Grundsteuer wird "anhand der Fläche, ergänzt um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren" ermittelt, so der Finanzminister Reinhold Hilbers.
    5. Hamburg – Berechnung mit einem Wohnlagenmodell, das verschiedene Wohnlagen einteilt und somit die Grundsteuer je nach Exklusivität der Lage ermittelt.
    6. Sachsen – Berechnung anhand der Nutzungsart mit festen Steuermesszahlen für bebaut, gewerblich und unbebaut.

    Letztendlich müssen Wohnungseigentümer aber noch abwarten. Ob die Grundsteuer für Ihr Eigentum sinken oder steigen wird, sollte spätestens im Jahr 2024 feststehen. Bis dahin werden wir diesen Artikel für Sie fortlaufend aktualisieren.