Author: Johannes Bluth • Zuletzt aktualisiert am • Kategorie: WEG im Überblick • Lesezeit: 4 Min.

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht im WEG – Garage & Co.

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    Sondereigentum & Sondernutzungsrecht im WEG – Garage & Co.

    Das Sondereigentum ist – wie der Name schon sagt – etwas ganz Besonderes. Es ist nämlich der Teil Ihrer Wohnung, der Ihnen ganz allein gehört und mit dem Sie im Grunde machen können, was Sie wollen.

    Was ist Sondereigentum?

    Definition – Sondereigentum kann entfernt oder verändert werden, ohne dass der Bestand des gesamten Gebäudes beeinflusst wird.

    Daraus ergibt sich schon, warum zum Beispiel eine Innentür in Ihrer Wohnung Sondereigentum darstellt, ein Fenster aber nicht.

    Wenn Sie nämlich ein Fenster oder Ihre Wohnungstür entfernen, ist das gesamte Gebäude in seinem Bestand beeinträchtigt. Die Abgeschlossenheit Ihrer Wohnung ist dann nicht mehr gewährleistet und diese ist Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum.

    Was alles zum Sondereigentum gehört, das ist in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan eindeutig geregelt.

    Typische Bestandteile des Sondereigentums

    Diese Liste fasst die wichtigsten Bestandteile des Sondereigentums zusammen.

    • Nichttragende Wände und Zwischenwände
    • Wand- oder Bodenbeläge
    • Armaturen und Becken
    • Innentüren
    • Heizkörper
    • Garagen (nur Innenraum)

    Damit können Sie also machen, was Sie wollen.

    Eigentum verpflichtet – Sondereigentum bedeutet aber auch, dass Sie als Eigentümer für dessen Instandhaltung allein aufkommen, sprich zahlen müssen.

    Sonderfall Balkon – Sondereigentum ja oder nein?

    Ein geöffnetes Fenster geht auf einen sonnigen Balkon. Im WEG hat der Balkon eine Sonderrolle, denn er ist sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum.

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    Ob Balkone zum Sondereigentum gehören oder nicht, das ist ein häufiger Streitfall in Eigentümergemeinschaften. Besonders wenn eine Instandhaltung ansteht und auch Eigentümer, deren Wohnung unter Umständen gar keinen Balkon hat, die Kosten mittragen müssen.

    Denn meist sind Balkone Gemeinschaftseigentum. Doch der sogenannte Innenraum des Balkons zählt zum Sondereigentum. Sprich der Teil des Balkons, auf dem Sie sich für gewöhnlich aufhalten. Dazu zählen der Boden und die Innenseite der Balkonbrüstung.

    Jedoch kann in der Teilungserklärung auch festgelegt werden, dass weitere Teile des Balkons zu Sondereigentum erklärt werden. In der Praxis kommt das häufig vor, dass Balkone zwar Gemeinschaftseigentum sind, aber eben immer nur vom jeweiligen Wohnungseigentümer betreten werden können.

    Trotzdem gilt: Ein Balkon trägt wesentlich zur Optik und dem Gesamtbild eines Wohngebäudes bei. Daher handelt es sich dabei in der Regel um Gemeinschaftseigentum.

    Ein rotes Garagentor auf einem Hinterhof ist zu sehen. Ob eine Garage zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört, dazu gibt es immer wieder Fragen. Wir beantworten sie in diesem Kapitel.

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    Kann eine Garage Sondereigentum sein?

    Ja, im Prinzip gilt hier dasselbe wie beim Balkon.

    Denn laut § 3 Abs. 2 des WEG ist eine Garage sondereigentumsfähig. Zum Sondereigentum Garage gehören demnach:

    • die Innenräume
    • der Wandputz
    • die Elektroanlagen

    Alle tragenden bzw. konstruktiven Bestandteile sind jedoch Gemeinschaftseigentum (z. B. das Garagendach und Garagentor, die Außenmauer)

    Ob die Garage freistehend oder an das Hauptgebäude angeschlossen ist, spielt dabei keine Rolle.

    Auch Zu- und Abfahrten oder Treppenzugänge, die zur Garage führen, sind Teile des Gemeinschaftseigentums.

    Doch wie verhält es sich bei einem PKW-Stellplatz?

    Kurz gesagt, kann an einem Stellplatz kein Sondereigentum geltend gemacht werden.

    Denn dieser ist kein in sich abgeschlossener bzw. abschließbarer Raum wie eine Garage und diese sogenannte Abgeschlossenheit ist eben immer die Voraussetzung für Sondereigentum.

    Hier kommt der Begriff Sondernnutzungsrecht ins Spiel.

    Sondereigentum Garage & bauliche Veränderungen [Praxis-Beispiel]

    Sie sind Wohnungseigentümer und möchten Ihr Sondereigentum Garage baulich verändern – daraus sollen zwei Motorradstellplätze zur Untervermietung entstehen.

    Benötigen Sie in diesem Fall die Zustimmung der übrigen Eigentümer?

    Antwort: Nein.

    Denn nur bauliche Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum maßgeblich beeinträchtigen, brauchen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

    Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

    Bei vielen Teilen eines Gebäudes ist die Zuordnung allerdings nicht ganz so einfach. Auch die Rechtssprechung ist sich hier häufig uneins.

    Vieles gehört zum Gemeinschaftseigentum, was man eigentlich eher beim Sondereigentum vermuten würde:

    • Zählgeräte wie Wasserzähler und Stromzähler
    • Stromleitungen
    • Wasser- und Abwasserleitungen
    • Briefkästen
    • Sprechanlagen
    • Außenseiten der Wohnungseingangstüren
    • Heizungsanlagen einschließlich Thermostate
    • Isolierende Schichten des Fußbodens
    • SAT-, TV- und Kabelanlagen

    Doch wie verhält es sich bei einem PKW-Stellplatz?

    Kurz gesagt, kann an einem Stellplatz kein Sondereigentum geltend gemacht werden.

    Denn dieser ist kein in sich abgeschlossener bzw. abschließbarer Raum wie eine Garage und diese sogenannte Abgeschlossenheit ist eben immer die Voraussetzung für Sondereigentum.

    Hier kommt der Begriff Sondernutzungsrecht ins Spiel.

    Das Sondernutzungsrecht im WEG

    Das Sondernutzungsrecht ist die Befugnis, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen zu dürfen – zum Beispiel den erwähnten PKW-Stellplatz.

    Aber auch:

    • Terrassen
    • Gartenflächen
    • Kellerabteile

    Wichtig: Die Verwaltung und Instandhaltung dieser Flächen obliegt weiterhin der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Wer etwa einen PKW-Stellplatz nutzt, darf diesen nicht einfach an Dritte vermieten. Er ist nur innerhalb der Gemeinschaft übertragbar.

    Ebenso dürfen Sie keine baulichen Veränderungen vornehmen, nur weil Sie ein Sondernutzungsrecht ausüben. Gerade im Garten führt das häufig zu Konflikten.

    Stellen Sie also eigenmächtig ein Gartenhäuschen auf oder bauen Sie einfach einen Swimming Pool im Gemeinschaftseigentum, können Sie damit rechnen, dass die anderen Eigentümer Sie zur Unterlassung auffordern werden. Ebenso, wenn Sie anfangen, Bäume zu fällen (auch dies gilt als bauliche Veränderung).

    Ein Paar steht vor einem Busch und hält sich an den Händen. Wer ein Sondernutzungsrecht für einen Garten hat, muss aufpassen, dass er keine baulichen Veränderungen vornimmt.

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    Die Sondernutzungsrechte einer WEG sind in der Teilungserklärung festgelegt.