Author: Teodora Kuhanec • Zuletzt aktualisiert am • Kategorie: WEG im Überblick • Lesezeit: 6 Min.

Verwaltervollmacht: Wenn der Verwalter im Namen der WEG handelt

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    Die Pflichten und Befugnisse des WEG-Verwalters definiert § 27 des WEG. Dieser bezieht sich jedoch nur auf das Innenverhältnis zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Da stellt sich die Frage, welche Regelungen Anwendung finden, wenn der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis (etwa gegenüber Handwerks- und Versorgungsunternehmen) vertritt?

    Enter: die Verwaltervollmacht.

    In diesem Beitrag erfahren Sie, was sich mit der neuen WEG-Reform bezüglich der Vollmacht für Verwalter ändert, wann die Verwaltervollmacht zum Tragen kommt, welche Rolle sie bei der Eigentümerversammlung spielt und noch vieles mehr.

    WEG-Reform beschlossen: das ändert sich bezüglich der Vollmacht für Verwalter

    Das neue WEG ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.

    Durch die WEG-Reform ändert sich sowohl für WEG-Verwalter als auch Wohnungseigentümer einiges, eine dieser Änderungen betrifft die Außenvollmacht für Verwalter.

    Verwalter besitzen demnach im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG-neu). Dabei gibt es mit wenigen Ausnahmen keine Einschränkungen.

    Ausnahmen:

    Falls ein Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag abgeschlossen werden, muss vorher ein Beschluss von den Wohnungseigentümern gefasst werden. Laut Gesetz kann sich ein solcher Beschluss auf ein spezifisch oder generell auf Geschäfte dieser Art beziehen.

    Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte eine unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters vorgesehen, was jedoch von Seiten der Wohnungseigentümer auf große Kritik gestoßen ist, da man somit zu sehr deren Rechte eingrenzen würde.

    Wann kommt die Vollmachtsurkunde zum Einsatz?

    Der Verwaltervertrag, der zwischen der WEG und dem Verwalter geschlossen wird, deckt zwar viele Bereiche ab, doch der Vollmachtsumfang des WEG-Verwalters wird dabei oftmals nicht genau bestimmt.

    Weitere Details zum Verwaltervertrag finden Sie in diesem Beitrag von Advogarant.

    Wie bereits erwähnt, muss der Verwalter auch im Außenverhältnis im Stande sein, sich gegenüber dem Vertragspartner als Vertreter der WEG zu legitimieren – und dafür benötigt er eine Vollmachtsurkunde.

    Wichtig: Der Verwalter hat rechtlichen Anspruch darauf, von der WEG eine Vollmachtsurkunde zu verlangen, aus der der gesamte Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist (Punkt 6, § 27 WEG).

    Ein Bauarbeiter repariert eine Hauswand. Jetzt erfahren Sie, auf welche Tätigkeiten sich die Vollmachtsurkunde für WEG-Verwalter erstreckt. Unter anderem gehört zu dessen Befugnissen auch der Abschluss von Werkverträgen.

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    Um die Wohnungseigentümer ordnungsgemäß nach außen vertreten zu können, genügt eine einfache Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer bei der Eigentümerversammlung. Der Verwalter vertritt dann auch diejenigen Eigentümer, die dagegen gestimmt haben.

    Normalerweise erteilt die WEG dem Verwalter eine Vollmacht zum Abschluss von Rechtsgeschäften, die regelmäßig durchgeführt werden müssen, zum Beispiel:

    • Abschluss/Kündigung von Hausmeisterverträgen,
    • Abschluss/Kündigung von Liefer- und Versorgungsverträgen,
    • Abschluss von Versicherungsverträgen,
    • Abschluss von Werkverträgen über Reparaturarbeiten.

    Praxis-Tipp: Der Verwalter darf in einer Vollmachtsurkunde nicht von den gesetzlichen Beschränkungen eines Insichgeschäfts befreit werden (§ 181 BGB). Vom Insichgeschäft ist die Rede, wenn eine Person als Vertreter einer anderen Person mit sich selbst ein Rechtsgeschäft abschließt oder auf beiden Seiten eine andere Person vertritt.

    Diese 3 Punkte sollten Sie bei der Erstellung der Vollmachtsurkunde beachten

    Wenn Sie Ihrer WEG-Verwaltung Vollmacht erteilen möchten, sollten Sie bei der Erstellung einer Vollmachtsurkunde Folgendes beachten:

    Diese sollte:

    1. in Schriftform erfolgen (eine mündliche Vollmacht ist zwar auch gültig, jedoch sind durch die schriftliche Vollmachtsurkunde beide Parteien abgesichert).
    2. gut lesbar und klar formuliert sein.
    3. alle Aufgaben beinhalten, die Sie an den Verwalter übergeben möchten (Praxis-Tipp: Stellen Sie sicher, dass der Verwalter diese Aufgaben – und NUR diese – durchführt).

    Die Vollmacht muss nicht durch einen Notar beglaubigt werden, sie ist auch ohne Siegel gültig.

    Eigentümerversammlung & Verwaltervollmacht

    Manchmal kommt es vor, dass einzelne Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können oder möchten. Auch dann besteht die Möglichkeit, dem WEG-Verwalter eine Vertretungsvollmacht zu erteilen.

    Diese ist in der Regel

    • schriftlich auszustellen,
    • auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt.

    Zudem müssen bei deren Ausstellung Vereinbarungen aus der Gemeinschaftsordnung beachtet werden.

    Praxis-Tipp: Sollten Sie als Wohnungseigentümer nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen können und möchten daher, dass der WEG-Verwalter Sie vertritt, können Sie ihm Weisungen bezüglich der Abstimmung zu den jeweiligen Tagesordnungspunkten geben.

    Beendigung der Vollmacht: Was das für den Verwalter bedeutet

    Grundsätzlich gilt, dass nach Ablauf des Verwaltervertrags die gesetzliche und vertragliche Vertretungsmacht des Verwalters erlischt. Gleichzeitig endet dadurch auch dessen Vertretungsvollmacht bei Eigentümerversammlungen.

    Die WEG kann dem Verwalter die Vollmacht auch entziehen

    Wenn der Verwalter seine Pflichten gegenüber der WEG verletzt hat und diese mit dessen Arbeit unzufrieden ist, kann Sie ihm die Vollmacht entziehen.

    Ist dies der Fall, bedeutet das dessen Abberufung, denn damit machen die Wohnungseigentümer unmissverständlich deutlich, dass sie die Vorgehensweise des Verwalters nicht länger dulden.

    Achtung: Wenn der Verwalter nicht gemäß der Vollmachtsurkunde handelt und die WEG wissentlich ein solches Handeln toleriert, können die Wohnungseigentümer bei unberechtigt abgeschlossenen Verträgen nicht geltend machen, dass der Verwalter ohne Vollmacht gehandelt hat (sogenannte Duldungs- und Anscheinsvollmacht). Die WEG wird durch die abgeschlossenen Verträge verpflichtet.

    Der Bundestag in Berlin, auf dem Rasen liegen zahlreiche Menschen und genießen die Sonne. Am ersten Dezember 2020 tritt das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft. Auch bezüglich der Vollmacht für Verwalter gibt es einige Änderungen. Jetzt erfahren Sie, welche.

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    Verwaltervollmacht WEG: Muster

    Im Internet gibt es viele Verwaltervollmacht-Muster zum Herunterladen, doch grundsätzlich gilt, dass darin folgende Aspekte aufgenommen werden sollten:

    • Die betreffende Immobilie mit Adresse
    • Die Bezeichnung der Hausverwaltung mit Ansprechpartner
    • Inhalt der Vollmacht (möglichst klar und detailliert beschrieben)
    • Ausgeschlossene Aufgaben
    • Möglichkeit zum Widerruf, Gültigkeit
    • Unterschrift

    Wir haben für Sie als Beispiel eine Vollmachtsurkunde vorbereitet, die Sie gerne je nach Bedarf anpassen und verwenden können.

    Verwalter - Vollmacht ( WEG )

    Vollmachtgeber: Eigentümergemeinschaft (vollständige Postanschrift)

    Bevollmächtigter: Firmenbezeichnung des Verwalters

    Mit Wirkung ab dem _ ist der Verwalter bevollmächtigt, die Eigentümergemeinschaft

    in allen Angelegenheiten das Objekt betreffend außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten.

    Der Verwalter wird unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des § 181 BGB bevollmächtigt:

    • Dienst-, Werk-, Versicherungs-, Wartungs- und Liefer- beziehungsweise Versorgungsverträge sowie sonstige Rechtsgeschäfte abzuschließen und aufzulösen, die zur Erfüllung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind;
    • vollumfänglich alle Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten wahrzunehmen, zu regeln oder Ansprüche Dritter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft abzuwehren, die sich aus dem gesetzlichen Aufgabenkatalog (insbesondere aus § 27 WEG) und seinem Vertragsverhältnis ergeben;
    • Untervollmachten für lediglich einzelne Verwaltungsangelegenheiten an besondere Fachkräfte zu erteilen; zu einer Übertragung der dem Verwalter persönlich erteilten Vollmacht im Ganzen ist der Verwalter hierbei nicht berechtigt

    Der Verwalter ist auch berechtigt:

    • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit diese an alle (Wohnungs-)Eigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
    • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 2, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis und Vollstreckungsverfahren zu führen;
    • im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG Konten zu führen;
    • alle mit der laufenden Verwaltung zusammenhängenden Leistungen und Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen.

    Diese Vollmacht erlischt mit Beendigung der sich aus dem Verwaltervertrag ergebenden Vertretungsmacht. Diese Vollmachtsurkunde ist mit dem Ausscheiden aus dem Verwalteramt an die Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise den von ihr neu beauftragten Verwalter herauszugeben.

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    Ort, Datum Unterschrift Verwalter

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    Ort, Datum Unterschrift Vollmachtgeber